Оцінка вартості будівель та споруд, що перебувають у власності підприємства, є важливою частиною оцінки потенціалу підприємства загалом.
МаксимовС. Н., Смирнова І. В. та Бузова І. О. зазначили три підходи до визначення вартості будівель та споруд:
– витратний (базується на концепції витрат);
– дохідний (заснований на теорії корисності і очікувань);
– порівняльний (теоретичною базою є теорія попиту і пропозиції) [1].
Але визначити, який з підходів буде найбільш ефективним у застосуванні є проблематично, адже залежить від певних чинників, які впливають на наш вибір (ринок, фінансова спроможність, фактор часу і т.д.).
З точки зору витратного підходу за об’єкт, який продається, не доцільно платити більше, ніж коштуватиме будівництво нового об’єкта з аналогічною користю у потрібні строки. З позиції доходного підходу вартість об’єкта нерухомості визначаються можливостями інвестування в інші об’єкти з аналогічною користю, тобто в об’єкти, які приносять приблизно однаковий потік доходів.З точки зору порівняльного доходу раціональний покупець не заплатить за об’єкт нерухомості більше ціни співставленого об’єкта, який володіє такою ж користю[3, с. 195].
На думку А. О. Кошель, найбільш надійним підходом до оцінки вважається порівняльний підхід [2, с. 29].
Дохідний підхід оцінює вартість нерухомості у даний момент як поточну вартість майбутніх грошових потоків. Таким чином можемо зазначити, що даний підхід може застосовуватись для оцінки інвестиційно нерухомості у разі відсутності інформації про ринкові ціни[3, с. 196].
Проте, як зазначає О. Я. Базілінська, методи дохідного підходу мають певні обмеження для застосування в Україні. Це спричинено тим, що для їх застосування необхідно мати значення майбутніх грошових потоків підприємства. Якщо майбутні грошові потоки підприємства були розраховані у детальних бізнес-планах розвитку підприємства з чітким обґрунтуванням усіх показників, то безперечно дохідний підхід є найкращим для здійснення оцінки вартості підприємства. Однак, у реальності не на всіх українських підприємствах розроблені відповідні орієнтири розвитку[3, с. 197].
Тому дохідний підхід може використовуватись тільки для оцінки вартості тих підприємств, які мають детально обґрунтовані стратегічні плани.
Витратний підхід використовується, як правило, для оцінки унікальних об’єктів, які мають у своєму складі окрему земельну ділянку. Тобто цей підхід передбачає оцінку вартості нерухомості шляхом окремої оцінки вартості земельної ділянки і будівель, які на ній знаходяться. Вартість земельної ділянки не залежить від того, що на ній побудовано, але і формується, як правило, на основі трьох чинників: місця розташування, її оточення і містобудівних обмежень, сервітутів. [2, с. 29]
Для використання витратного підходу потрібно достатньо детально проводити оцінку витрат на будівництво аналогічного об’єкту з наступним обліком зносу об’єкта нерухомості, що оцінюється.
При застосуванні порівняльного підходу оцінки можливе застосування методу співвідношення ціни і доходу. У даному випадку у якості одиниць порівняння використовують валовий рентний мультиплікатор та загальний коефіцієнт капіталізації. Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) розглядається, як співвідношення ціни продажу або до потенціального валового доходу, абож до реального валового доходу. Недоліком даного методу є: можливість застосування тільки в умовах розвинутого й активного ринку нерухомості; у повній мірі не враховується різниця у ризиках чи нормах повернення капіталу між об’єктом оцінки та його аналогом; не враховується можлива різниця у чистих операційних доходах порівнюваних об’єктів[3, с. 196].
Тож, ми визначили, що кожен підхід є унікальним та оптимальним для кожної окремої ситуації. Дохідний підхід варто застосовувати для оцінки вартості інвестиційної нерухомості, витратний – для оцінки вартості унікальних об’єктів, які мають у своєму складі окрему земельну ділянку, а порівняльний – для оцінки тих об’єктів, серед яких потрібно здійснити вибір на користь лише одного, що за параметрами підходитиме краще в тій чи іншій ситуації.
Список використаних джерел:
1. Максимов С. Н. Економіка нерухомості: учбовий посібник [Електронний ресурс]/С. Н. Максимов, І. В. Смирнова, І. О. Бузова// Режим доступу: http://stud.com.ua/44555/ekonomika/ekonomika_neruhomosti.
2. Кошель А. О. Особливості створення методики оцінки вартості об’єктів нерухомого майна для цілей оподаткування / А. О. Кошель // Формування ринкових відносин в Україні. –2016. – №4 (179). –С. 28-31.
3. Юхименко-Назарук І. А. Оцінка об’єктів нерухомості для цілей бухгалтерського обліку: нормативне регулювання / І. А. Юхименко-Назарук // Вісник ЖДТУ. – 2016. – №3 (57).– С. 195-198.
|
Голосування 
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст мишкою і натисніть Ctrl + Enter